“冷哲：“以房养老”在美国”

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还记得当时赵本山有小品吗？ 一个人说。 “你知道这个世界上最痛苦的事件是什么吗？ 人死了，钱还没花完。 另一个身体说:你知道世界上更痛苦的事件是什么吗？ 只是人还没死，没钱了。

现在引起话题的室友的话题正好落在这两个词里面。

养老或反向贷款是指房屋所有人将房屋抵押，从银行(或其他金融机构)分期支付的贷款。 所以，这就像银行定期向老人发放养老金一样。 具体形式因国家和金融公司而异。

因为美国强调个人奋斗和自由竞争，是低福利国家，长期以来没有比较有效的养老政策，首要依靠民众自身的储蓄和金融机构提供的一点养老投资方案。 随后出现了401k、403b、401a等不同的政府主导的养老储蓄方案。 目前，这些储蓄计划已成为美国社会养老的主流。 但是，这些储蓄计划并不能满足老年人的所有诉求。 例如，在参与者最多的401k场景中，每年存款的金额有上限。 每年的这个上限是1.75万美元。 因此，如果单纯利用这些养老方案，最终的养老金收入并不高。 而且，并不是所有人都有参加这些储蓄计划的机会和资格。 因此，美国政府和商业机构还提供其他养老计划。 反向贷款就是其中之一。

目前，美国主流的逆向贷款( 99%左右)是美国住房和城市快速发展部创造的监管养老模式，正式名称为住房资产转换贷款( home equity conversion mortgage )。 这笔贷款本质上是抵押你的住宅得到的贷款。 这不是美国政府提供的贷款，仍然由商业机构提供，但美国政府(联邦住房局)为此提供了保险。 这个保险保证了双方的权益。 这既弥补了商业机构不能按时支付房贷时保护房主的好处，也弥补了房价大幅下跌、房价无法支付企业房贷总额时企业的损失空。

住宅城市快速发展部对这种反向贷款的申请资格、各项费用、保险及上限都有严格的规定。 例如，要申请这样的贷款，其房屋的所有人(也许一人以上)必须在62岁以上。 贷款总额不得超过62.5万美元(各县可能有附加规定的上限)。 。 每月贷款金额的1.25%必须作为保险缴纳给联邦住房局(住房和城市快速发展部的下属机构)。 另外，反向贷款是一个比较多、复杂的金融项目，因此是为了防止房主对金融机构折价。 房主在加入反向贷款之前，必须与联邦房屋局认证的咨询专家进行面谈，了解详细情况。

老人死亡、变卖房屋、按时交税、利息、离家长达12个月的，其老人和继承人应当决定是偿还银行的钱来保存房屋，还是变卖房屋来还债。 老人或者继承人违约的，银行依法取得房屋全部权利。 这个决定最多可以延期一年。

具体款项可以不一次性双重支付，也可以分期支付。 但是对应的利息大不相同。

除了这种反向贷款外，还有纯粹的商业机构提供的反向贷款(约1% )。 这是因为政府监管的反向贷款总额有上限。 一个人的住宅价值超过了这个限度。 因为这不被政府支持，所以必须寻求商业机构的反向贷款方案。

总结一下，反向贷款在美国还很少。 据统计，目前每年平均有6万笔反向贷款签约，且逐年增加。 1990年以来，约有80万笔反向贷款。 根据美国退休人员协会( American ASSOCIATIONOFretire DPERSONS ) 2006年的统计，获得反向贷款的人中有95%对结果感到满意。

但是，每年进入62岁门槛的美国人有200万人以上，即使所有反向贷款都涉及夫妻，每年获得反向贷款的也只有12万人左右，在美国退休人员中只是一小部分。

那么，是什么促使人们接受反向贷款，不接受呢？

首先，美国有一点老人，房子很贵，但收入很低。 这可能是因为部分投资失败，失去了养老金，但也有可能是当年计划养老时计划不周全。 总之，这部分人为了养老，不得不接受反向贷款。 毕竟，接受反向贷款，自己有房子。 如果把房子卖了，光是租房子就相当贵了。

另外，美国有不断换房的生活习惯。 例如，夫妇结婚时，可能买了100平方米以上的小房子，逐渐偿还房贷。 后来有了孩子，卖了原来的房子，换成了大房子，房贷多了。 后来又生了几个孩子，搬到更大的房子，房贷增加了。 最后孩子上了大学，工作了，家里没人住，回到小房子里，房贷一下子减少了。 但是，这种生活习惯在因住房贬值或其他原因辞职之前，房贷也可能没有完全偿还。 当自己不得不靠养老金生活的时候，偿还房贷有点吃力。 这个时候，申请反向贷款(当然前提是剩余的住房贷款比已经还清的住房贷款少很多)。 金融机构首先偿还住房贷款，将剩余的价值用住房贷款支付给老人。

另一种情况是，老年人有稳定的养老金，但突然得了大病，需要支付巨大的医疗价格。 在这种情况下，接受反向贷款几乎不会降低生活质量，是接受比较有效的治疗的唯一方法。

这样的方法不会使用老年人因窘迫而痛苦，最后死去，反而留下没有价值的房子这种不自然的局面。 也就是说，别让人死，钱还没完。

但是，反向贷款这么小也不是没有理由的。

首先，反向贷款规则极多且复杂，并非每个人都能理解和接受。

其次，在贷款开始前需要支付大量费用进行住房价值判断、勘探、各种保险、律师咨询服务等。 其中大部分可以用反向贷款的资金支付，不会给老年人带来额外的负担，但毕竟价格可观。

而且，反向贷款的利率通常较高，高于正向贷款，而且要计算复利。 (需要注意的是这个利息是老人付给银行的)也就是说，房子的价值不可能全部掌握。 偿还期限/老人的预期寿命比时间长的话，利息也会变得巨大。 2、3成以上的房屋价值很可能被用于支付利息。 总结这个不划算。整个房子的价值吃喝的速度可能比普通人想象的要快。 这很可能是人还没死，没钱了。 美国政府必须咨询参与反向贷款的人，这可能也是原因之一。

那么在中国的环境下，利息问题可能会偏向民众的规定，但是在住房养老上还需要面对更多的其他问题。 例如，中国的住宅区授权只有70年，到目前为止，过期后如何解决，国家还没有明确的规定。 这家金融机构对房子的未来不乐观，所以可能也会密切关注反向贷款。 更重要的是，中国以前就传来了沉重的家庭观念。 房子通常留给孩子。 这也是很大的资产。 许多孩子看到父母拥有宝贵的不动产来换取银行的钱，可能不愿意让银行赚不动产的大钱。

当然，将来中国实施遗产税是不可缺少的。 把房产留给孩子，孩子也要交高额遗产税，老人不一定拿去银行换取养老金。

总结一下，养老是养老储蓄、养老保险的有益补充。 特别是为孤独、孤独、丁克老人提供了选择。 但是，根据我国的现实，这个方案可能得不到比西方更广泛的支持。