“＂太子复仇记＂：新鸿基四十年英名尽失”

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3月底，新鸿基地产(以下简称新地)主席兼理事长郭炳江和郭炳连与前政务司司长许仕仁一起被香港廉政公署(以下简称廉署)逮捕，震惊了整个香港。 引起这个香港老牌地产商风雨飘摇，谣言源于前政务司司长许仕仁2005年重返官场后，将政府销售地的秘密资料泄露给新鸿基。

卖场风波廉署调查

事实上，许仕仁与新鸿基关系密切，许仕仁担任政务司司长期间，免费入住新地奔跑的马地礼顿山豪宅，每年涉及租金100万港元，好处冲突备受怀疑。 此后，廉署已锁定大周香粉宿舍交易作为调查重点，指新鸿基地产执行董事陈巨源安排的交易，可能是新地与许仕仁之间的利益运输链。

大围香粉宿舍地块位于大围恒峰花园旁，地址所有者原本有意将地址出售给新地，但代表新地的陈巨源并未表示兴趣，但随后陈介绍新地通过另一家企业购买该地址，价格高于原所有者的价格。

根据记录，这块地皮于2004年11月由原业主以2.55亿港元销售给3家企业，到2007年新地以4.05亿港元购入。 有情况，廉署怀疑在这笔土地交易中，新地支付了高于土地实际价格的1.5亿港元，怀疑陈巨源将这笔钱转移给中间人，作为向许仕仁送利的工具。

郭氏兄弟和许仕仁被允许保释到5月底，调查还没有进一步的信息。 郭氏兄弟率先收拾残局，除了举行投资者电话会议外，郭氏兄弟还在几周前会见了媒体。 新地的许多执行董事出席了会议，包括以前同样被捕的陈巨源也出席了会议。

郭炳连引用一首诗，几经寒意，不入骨，杨过梅花香鼓励自己，鼓励新地同事。 郭炳联特意补充两人平均没有犯错误&hellip； &hellip； 希望经过调查，能说明我是清白的。

除郭氏兄弟宣读声明外，新地代理房地产投资部助理社长胡致远当天还指出，位于屯门的新盘珐门将按期出售。 最近，新地将出售比尔天王雷晋升为执行董事，接替3月28日刚刚因病去世的执行董事陈启铭。

这种各种各样的动作只不过表明，分解者为了稳定军事心理，企业管理层不受事物的影响，同时在工作。

但是，投资者对新地的看法没有改变。 随后新地股价下跌，进一步下跌(指每股股价超过100港元的股票)。 。 另外，市场上相继出现了新地前董事郭炳湘策划的太子复仇记。

事实上，郭炳湘执政期间，曾多次被要求调查某些董事收购土地的方式，但在2008年被赶出董事会后，向法院上诉，质疑陈巨源未指明解决新界土地的方式。 最近，郭炳湘发表声明不要对媒体妄加揣测，但家庭纠纷的情况，再次成为市场讨论的焦点。

新鸿基创业的开始

回顾过去40年，新地虽然经历了很多风雨，但由于善于打着优质公司管理的招牌，把握机遇，危机过后，股价会有所创新。 但是，2008年郭炳江、炳联两兄弟决裂后，新地股价没有回到2008年的高峰。 现在被廉署调查，卓越治理的金漆招牌可以说是动摇了，遭到了这场抢劫，没那么容易。

新鸿基的地产王国是郭家三兄弟的父亲郭胜手里的，它发迹的本钱是当时在广州卖外国货得来的。

祖先中山的郭胜，原本在广州做外国货生意，后来大陆解放，辗转来到香港，创立鸿昌洋杂，取得了日本ykk拉链的独家代理权。 香港制衣业崛起，生意滔滔，业务遍及东南亚各地。 除了赚了第一桶金之外，还获得了洋杂大王的称号。 这位洋杂大王在经营拉链的时候理解了中小制造商对现场的诉求，因此决定进入当时不发达的房地产市场。

当时，企业已有10个合伙人，郭胜眉头紧锁，瞄准生意好的四大叔李兆基，与财务专家冯景禧合作做房地产生意。 1958年，郭胜、冯景禧、李兆基等8人建设永业有限企业，开始了地产业的快速发展。

到1963年，为了扩大经营，郭、冯、李各投资100万元创办新企业，新企业以冯景禧旗下新禧企业新、郭胜鸿昌合记之鸿和李兆基为基础命名，成为新鸿基公司。 郭任董事会主席、冯和李则被分为副主席，三人成为香港有名的地产三剑士。

虽然企业员工不多，但郭善于将分层销售、分期付款的销售方法移植到工业大厦，因此要点是迅速发展高层工业大厦，受到制造商的欢迎。 新鸿基不仅很快立足于本地产业，而且雄霸高层工业大厦市场，从1965年至1972年，销售的大厦总价约为5.6亿港元。

20世纪70年代初，企业已拥有20多个可快速发展的地盘，占地面积达30万平方英尺。 3人见时机成熟，将企业改组为新鸿基(集团)有限企业，1972年8月正式上市，欲筹集1亿港元，结果超额认购10倍。 上市第一年净利润达到5128万元，比预期利润高出50%。

但是，筹款成功后，三剑士分手了。 冯景禧于1969年创立新鸿基证券，迅速发展为证券业的李兆基也自立门户，成立恒基兆业有限企业，只有郭胜主持新大局。

/ s2/ ]大厦制造工厂

虽然失去了两大人才，郭胜在上市后，利用发行新股的武器，迅速扩大了企业的资产和规模。 当时，郭利用上市筹集的1亿港元，加上900万股新发行股，向银行贷款1亿港元以上，购买29个地盘，包括许多大型地盘，如薄扶林道、荃湾地皮、交界街根德阁等，共有44万方尺土地，企业土地储备

随后新地开动印刷机印制股票，发行新股换取其他上市公司的股票，并趁股市高潮抛售所换股票，从中获得巨额利润，支持了买入地计划。 结果，依托庞大的土地储备，新地每年都会公布大量项目。 1980年一年共推出26个项目，成为地产界的楼宇制造厂。

到1981年底，新地市值达到43.7亿港元，是1972年上市时的10倍，成为仅次于土地、长实、新世界迅速发展的第四大房地产企业，企业业务进一步扩大到酒店，合并了九龙公交的部分股权。

很多人认为，资本雄厚，加之新地的成功大大得益于郭胜对房地产的乐观精神，作为房地产的好朋友(指粤语、市场上长期可见的多头)，他在房地产危机中低价购买了大量土地，带动房地产快速发展，成为市道。

例如，1965年至1967年间，香港发生银行挤兑和政治骚动，引发资金外流的移民潮，房地产价格一落千丈，但郭胜低价购买了许多土地，建造了22幢总值约7000万港元的房地产。

1974年，香港经济因中东石油危机陷入低潮，但郭胜看清香港人口膨胀，动用手中的资金大量购买新界土地的利益交换资本书。 到1978年，经济繁荣，新地也进入收割期。

即使1982年香港前途未卜，新地也在沙田投入了大量资金，取得了大规模的快速发展。 这个决定当时让投资者产生了很大的疑问，但随后新城市广场建成后，至今仍是新界区的重量级商场。

新界新城市广场

不寻常的事情

迅速发展到90年代，新鸿基超越新世界和恒地，长实与马头(粤语，不相伯仲的意思)。 。 由于基础稳固，加之郭氏三兄弟80年代陆续学习归来，1990年10月新地创始人郭胜心衰竭去世后，新地股价从13元小幅下跌至12.8元，可见投资者对企业信心较强。

郭胜去世后，长子郭炳湘担任企业主席，一见钟情的酒店部门。 次子郭炳江负责建筑部、工程部门。 关于修读法律的老三郭炳联，首要负责集团的法律和财务部门。

三兄弟分工合作，新地利益逐渐上升，90年代初，新地有位于半山的大型豪宅苑帝景园，1992年与信信合作，建成海湾地区子的中环广场，成为当时亚洲最高的建筑物。

到1994年，企业利润达到103亿港元，员工人数增加到1万人，是创立之初的一千倍。

虽然不寻常，但1997年郭家发生了罕见的事情。 9月29日傍晚，长子郭炳湘一人驾车回家途中被张子强为首的绑匪带走，关在新界一村的屋内。 张子强打电话给郭炳湘要赎金，但他没来，郭被张子强打了一脚，塞进了小木箱里，郭四天后打电话给妻子李天颖，要求准备赎金。

由于担心事件被曝光不利于郭，李天颖不求助，反而单刀直入与张子强谈判，最后支付7亿港元赎金，郭炳湘被释放。

事情没有被宣传，也没有影响企业的日常工作，但给郭氏兄弟的内讧埋下了祸根。 据悉，当时郭炳江与郭炳联因赎金争执，推迟救援行动，郭炳湘被困7天。

郭炳湘被救出后，要求将郭氏家族基金的资金归还妻子李天颖，但遭到弟弟们反对，最后不得不由郭老太调解。 更重要的是，据悉，被绑架的郭炳湘从此性格发生了巨大变化，光睡觉无视企业业务，落在权力的旁边，近年来精神恢复，试图涉足企业业务。 但是，由于弟弟们掌权已久，不希望解放权，家庭斗争逐渐浮出水面。

股价风光面具管理的矛盾

绑架几年后，新鸿基地产确实没有外伤，财政和业绩继续独秀。

进入千年年代，楼市在8.5万政策下低迷(指1997年董建华提出的8.5万套住房计划，每年供应8.5万套以上住房，10年内全港70%的家庭可安置自营住房)。 2001年虽然受到东南亚金融危机的影响，但新土地股价当年累计下跌19%，胜过恒基快速发展股价的24%。

截至年底，新地市值超过1500亿港元，基金经理看好房地产在快速发展中的集中表现。 2003年非典期间，新地也随着大市的震荡，股价从60多块跌到30多块，但随着市场恢复正常，元朗雅虎town及全港最高建筑物的国际金融中心二期建成，股价再次下跌。 截至2008年1月，股价达到173元的历史高位。

但是，风景的背后，企业内部的治理矛盾开始凸显出来。 据说从绑架案中恢复过来的郭炳湘，经常以主席的身份越过两个弟弟的权力解决企业事务。 比如建筑部有员工被郭炳江解雇，郭炳湘却以主席的名义回来，让该部门主管郭炳江非常不舒服。 此外，郭炳湘不顾企业人士的反对，购买铜锣湾快捷假日酒店，引起全家不满。

近年来，新地迅速发展的重头戏九龙站项目成为兄弟反目的导火线。 九龙站的快速发展项目包括世界第三高的甲级商厦世界贸易广场、地标住宅项目天玺、100万平方英尺的大型主题商场elements、国际一流酒店the ritz carlton hotel等，实力雄厚。 这是因为被新地重视。

该项目原由郭炳连、郭炳江的女儿郭晓妍等负责，但由于郭炳湘试图重新获得租赁部门的话语权，在酒店的设计装饰和材料与办公楼、商场的租赁等方面提出了诸多意见，引起了矛盾。

家人为了避免企业陷入管理危机，向郭炳湘请求休假。

兄弟的内讧，郭炳湘主席掉到了一边[/s2/]

2008年2月18日，新地前主席郭炳湘突然因个人原因宣布休假3个月。 不到两天，外界传言称，郭炳湘红颜挚友唐锦馨介入新内政，引发兄弟内讧，郭炳湘被迫休假。 期间，企业称郭炳湘为抑郁症，不适合履行职务。

郭炳湘红颜知己唐锦馨

另一方面，郭炳湘为了说明自己没有病，向警方通报了弟弟安排诊疗的医生jose maldonado没有在港口注册。 事情闹得沸沸扬扬，终于在5月底，董事局决定解除郭炳湘主席兼行政总裁的职务，调任为有名无实的非执行董事。

这所房子的变化，最终成为了新地上市以来最大的管理危机。 根据解体，事情不仅暴露了新地的内部不和，还强调了该企业处于家族管理之下，管理层无法集权的弱点。

郭炳湘被赶出管理层后，主席职位曾由近80年的郭老太担任，行政总裁的位置也一直悬而未决空。 当时，美资基金经理直言:堂堂房地产上市企业，拥有相关学历和经验的郭炳江或郭炳连，没有能力担任主席一职，这是典型的家族管理企业问题。

实际上，房子变更之初，新地的股价没有受到影响，只是伴随着大市的涨落。 在股市受次贷困扰最旺的时候，新地还收了108元，之后仍在选级上涨。 但是，只要三兄弟斗争白热化，没有短期平息的迹象，股价就开始下降。

截至年6月，新地宣布全年净利润为280亿港元，高于股价高峰期2008年的276亿港元净利润，但股价却相继下跌。 可见内部矛盾给新地带来了不可修复的创伤。

但是，那还只是管治根基动摇的开始。 廉署至今为止的行动，股价下跌，投资者对其管理充满信心，相信真的失去了。

上海国金中心，新鸿基重要房地产项目

(本论文发表于《社会注意》年第5期)